Рынок российского первичного жилья перегрет, цены остаются сверхвысокими, но настолько ли все плохо, что главный девелопер страны «Самолет» вынужденно избавляется от вкусных активов?

«Самолет» пошел по рукам

Лидер российского рынка недвижимости девелопер «Самолет» решил расстаться с 12 земельными участками площадью 26,9 га в поселении Филимонковское в Новой Москве, на которых ранее располагалась Марьинская птицефабрика. «Ведомости» определили этот факт, проанализировав данные электронной площадки «Сбербанк-АСТ».

Торги по лоту пройдут в конце июля, согласно документам на этих участках можно построить 272 185 м² недвижимости, включая 152 664 м2 жилья. Казалось бы, лакомый кусок на главном рынке недвижимости России, но застройщик все равно продает активы под эгидой «максимизации доходов от девелоперского бизнеса», именно так объяснила действия руководства пресс-служба «Самолета».

Forbes, оценивая эту новость, сослался на скорые изменения на рынке недвижимости, связанные с отменой с 1 июля 2024 года ипотечной «Госпрограммы 2020» (она же господдержка 2020). По ней россияне могли один раз взять квартиру в новостройке по льготному кредиту со ставкой не более 8% годовых.

Ключевая ставка ЦБ сейчас находится на отметке в 16% и из-за проблем с инфляцией не спешит снижаться, а это означает, что стоимость стандартной ипотеки не будет ниже 18-19%.

Таким образом, отмена базовой льготной программы действительно ударит по рынку, но все равно он живёт не только «Госпрограммой 2020», которая год назад была и так была урезана. Существуют также IT-ипотека (льготная ставка в 5%) и семейная ипотека (6%), за счёт последней все и продолжает держаться.

Подозрительные успехи

«Самолет» на днях раскрыл операционные результаты за 5 месяцев 2024 года, из которых выходит, что дела у девелопера с формальной точки зрения обстоят отлично. Объём продаж первичной недвижимости вырос на 66% до 132,5 млрд рублей, количество заключённых контрактов увеличилось на 28% до 17,8 тысяч, а средняя цена квартиры стала на 24% дороже, достигнув 218,2 тысячи рублей за метр.

Доля ипотечных кредитов в портфеле доходит до 75%, но благодаря семейной ипотеке катастрофически не бьёт по компании.

Получается, что отмена «Госпрограммы 2020» вряд ли является мотивацией «Самолета» в отказе от застройки 12 участков в новом московском районе, где вскоре будет открыто метро.

Стоимость акций «Самолета» за 2024 год упала на 19%, несмотря на рост доходов, продаж и прочих валовых показателей. Для организации, которая работает в реальном секторе экономики, этот индикатор не так важен, но он редко падает при таком заявленном финансовом росте. Все это намекает на наличие в этой истории двойного дна.

«Самолет» до конца 2025 года планировал запустить 48 новых проектов в 12 регионах страны, его номинальные прибыли постоянно растут, а тут компания отказывается от жирнющего куска в Москве. Что-то здесь не сходится.

Карточный дом из долгов

Ларчик оказывается прост: на «Самолет» давят долги. Чистый корпоративный долг застройщика на 31.12.2023 года составил 75,9 млрд рублей. С этой проблемой в прошлом году не справились ни рост оборота, ни рекордная чистая прибыль в 26,1 млрд рублей.

Краткосрочные обязательства компании оцениваются в 59 млрд рублей, долгосрочные – в 114 млрд рублей при капитале и резервах в 17 млрд рублей и оборотных активах в 45 млрд рублей.

Проблема «Самолета» в том, что бизнес компании построен на долгах, которые позволяли девелоперу каждый год скупать новые активы и увеличивать масштабы строительства. В 2019 году чистый долг компании вырос в пять раз, а за последующие четыре года он увеличился ещё в шесть раз на перегретом, полностью зависящем от ипотечных программ рынке. Ситуация напоминает карточный дом, когда любое дуновение ветерка способно развалить конструкцию.

Если вдруг продажи «Самолета» упадут, допустим, на 20%, а рыночные цены на новые квартиры начнут стагнировать или падать, то чистая прибыль девелопера будет ниже нуля, и это станет приговором для структуры, заточенной на заемные средства и поглощение конкурентов. В октябре прошлого года «Самолет» выкупил у Александра Копылкова 100% акций другого застройщика, потратив на это 45 млрд рублей.

Новости давно сигнализируют о проблемах «Самолета»: совет директоров компании рекомендовал не выплачивать акционерам дивиденды за 2023 год, организация продолжает судиться с бывшим топ-менеджером, перебежавшим к конкурентам из Dogma, а её дольщики пытались взять штурмом офис продаж ЖК «Горки парк» в Видном.

Введение эскроу-счетов снизило остроту проблемы обманутых дольщиков, но не убрало её полностью. Застройщики способны задержать выдачу ключей и создавать другие проблемы, причём это случается и с лидером рынка «Самолетом», а главное, что в случае краха девелопера по законодательству закрывать все вопросы будет государство.

Бенефициары

Анализ показывает, что бизнес «Самолета» смахивает на финансовую пирамиду типа «МММ», только вместо акций здесь банковские кредиты и деньги вкладчиков. Каждый год девелопер покупал новые активы и получал новые объекты, постоянно увеличивая долги и оборот, а теперь, когда на рынке недвижимости наступает спад, все процессы замедляются и на компанию сваливаются долги.

Только как так получилось, что ведущий девелопер страны на проверку оказался такой рыхлой структурой? Мы уже писали про то, что «Самолет» связан с семьей губернатора Московской области Андрея Воробьева. Его брат Максим владеет 25% акций в компании «Самолет две столицы», но, судя по всему, реальное влияние этих людей выше.

В 2022 году миноритарным акционером «Самолета» стал Год Нисанов, который является советником Андрея Воробьева на общественных началах. Компания Нисанова «Красная площадь» была одним из лидеров рынка жилищного строительства Москвы ещё до появления «Самолета», но, несмотря на это, он вошел в капитал конкурента, после чего тот начал быстро расти.

По мановению волшебной палочки или по чьему-то совету Нисанов стал участником проекта, который занял первую позицию на российском строительном рынке.

Ранее бывший хозяин SDI Group Ильгар Гаджиев обвинил Нисанова, Воробьева и мэра Москвы Сергея Собянина в том, что они отобрали у него бизнес и угрожая физическим насилием заставили платить деньги подмосковному губернатору. По этой причине он в нескольких девелоперских проектах был вынужден стать партнёром родственников Нисанова и из-за этого якобы потерял все. Сейчас Гаджиев живёт за границей, а против него в России возбуждено несколько уголовных дел.

Не обошлось здесь и без «иностранного элемента» в лице президента Азербайджана Ильхама Алиева, которого Гаджиев назвал бизнес-партнёром Нисанова и лоббистом его интересов в России.

Интерес лидера Азербайджана к московской недвижимости подтверждается его родственными связями с семьей Агаларовых – других девелоперов из Баку, которым принадлежит злосчастный «Крокус Сити Холл», поэтому коммерческое взаимодействие Нисанова и Алиева это реальный сюжет.

Однако на повестке дня не внешнее финансирование «Самолета», а возможный крах этого мыльного пузыря, способный привести к эффекту домино на рынке недвижимости и во всей российской экономике. Ведь на строителей завязаны тысячи предприятий, в которых трудятся сотни тысяч людей, не говоря уже о вкладчиках, решившихся на ипотечную кабалу в надежде через муки получить собственную жилплощадь.

Есть ли у профильного вице-премьера Марата Хуснуллина и мэрии Собянина план «Б» на такой случай или номинальные сверхприбыли «Самолета» застилают глаза чиновникам? Если дело так, то это печально, ведь надо же когда-то думать о народе.

utro-news